【全球独家】北京将发行20亿地方债，来推动“项目棚改”

最近根据北京青年报的透露，北京市将于2023年6月26日发行地方政府债券20亿。

这一次发行的“地方政府债券”有两大特点：

(资料图)

第一是“个人可以购买”，起买金额仅需要100元即可。

以前的地方债由于发行规模小，信用高，所以个人很难买到，而这一次北京地方债特别强调个人可以购买。

这说明地方债的融资确实难度越来越大，机构的购买力已经不足，必须要让居民来购买可能才能融资完成。

第二是“债券资金将主要用于朝阳区东坝北西区域棚户区改造土地开发项目和朝阳区三间房乡南区棚户区改造土地开发项目”。

这也说明本次北京地方债其实属于典型的“棚改债”，发行地方债融资到来的钱，主要用来推动“项目棚改”，将来再卖地还债。

其实早在2019年根据相关说法，地方专项债不能用于土地储备和房地产相关领域。

目前看棚改债应该已经重新“开闸”。

2023年4月28日在最高等级的国家会议上，曾经就明确提出“要积极推进超大特大城市的城中村改造”。

中国目前一共有19个超大特大城市，其中城区常住人口在1000万以上的“超大城市”有8个，这些城市将会成为“新棚改”的主力城市。

从北京本次地方债来看，未来中国超大特大城市的“城中村改造”资金来源极有可能就来自于“地方棚改债”。

中国城市的上一轮棚改潮发生在2015年。

当时的棚改运动主要集中在中国的三四线城市，棚改资金主要来自于国家政策性银行的低廉贷款，也就是PSL贷款。

这种PSL贷款相当于“货币大水漫灌”。

2015年那一轮的城市棚改大概花了3万亿左右的资金，带动三四线城市的房价普涨至少1倍，很多三四线城市的房价都站在了1万+。

而本轮“城中村改造”则主要集中在超大特大城市，资金来源也不再是由国家资金支持，而是由地方自行“发债解决”。

能够发债的城市就可以启动“新棚改”，如果发不起债，未来无法还钱的城市，自然也就“搞不起来”。

所以这一轮的“城中村改造”注定了就只能在大城市搞，很多三四线城市现在连土地都卖不出去，自然也就跟本轮“新棚改无缘”了。

但是就算北京可以发债大搞“城中村改造和新棚改”，北京也很难再有“拆迁暴发户”了。

原因非常简单：北京的房价实在太贵了，从而导致北京某种程度上已经无法实施相对满意的货币补偿。

比如目前北京东西城实施的“直管公房退租”政策，货币补偿的单价一般也就在12-13万/平米，而平房的面积集中在10-30平米之间。

这也就意味着老居民拿到手的补偿金额也就200-350万之间。

这点补偿金额要想在北京五环内买房，几乎不可能。

甚至在六环内买房也都越来越难了。

所以北京市只能给这些老居民提供“共有产权房”的购买指标，以方便老居民能够用相对较少的房款就能解决买房问题。

因此不管是从“补偿金额”，还是从“共有产权房”来看，平房退租这件事都已经不可能产生“拆迁暴发户”了。

而对于“北京城中村改造”来说，也同样无法再产生“拆迁暴发户”了。

2023年3月31日，北京市政府官网挂出了《北京市征收集体土地房屋补偿管理办法》的征求意见稿。

这个意见，本质就是北京“城中村改造”的补偿办法。

最大变化就是“征地补偿安置方式”的调整了。

目前在全国各地出台的“城中村改造”征收补偿政策中，有安置房安置、房票安置、宅基地安置、货币补偿是主要的几种补偿方式。

例如重庆主要采取安置房安置或者货币安置；上海可以选择货币补偿或产权房屋调换；广州补偿安置包括复建安置、产权调换、货币补偿等。

武汉甚至采取了政府团购商品房用于安置的方式：由政府出面出钱团购市场中的商品房，用来给居民提供安置房。

北京这一次的《城中村改造办法》虽然也明确了有多种征地补偿安置方式，但重点强调要以“房屋安置方式”为主。

意思就是要做到安置房建设先行，强调要先把安置房建设好，再进行城中村改造。

这就意味着北京的“城中村改造”征地，确实要做到从“货币拆迁”过渡到“真正的安置房异地搬迁”。

“城中村改造”给钱的可能性应该就比较低了。

简单来说，就是在其他地方先盖好“安置房”或者政府购置“安置房”，然后再启动“城中村改造”，居民直接“用地换房”。

这种方式能够节省“拆迁支出”，同时避免居民把“补偿款”花掉，直接用房换房，用地换房，经济成本是最低的。

如果要给居民“货币补偿”，按照目前北京的房价，大多数居民是压根买不起房的。

所以对于居民来说，用地换房也是最划算的方式。

用地换房，也就意味着以前的“拆迁”时代结束了，城中村改造不会再创造之前的“拆迁暴发户”了。

大城市“城中村改造”的核心意义，在于“去楼市库存”，政府可以通过购置“剩余商品房”来变成“安置房”，帮助市场去库存。

综上所述，当一个城市房价水平相对较低的时候，可以采取“货币补偿”的方式来实施城市更新。

而一旦城市的房价太高，货币补偿就根本买不起房了，这个时候彻底结束“拆迁”是最经济的做法。

我们认为在北上广深等一线城市目前如此高房价的背景下，彻底告别“拆迁”是一个必然的趋势。

原因非常简单，一线城市实在是“拆不起”了，拆迁成本实在是太高了。

未来中国的超大特大城市启动“城中村改造”，核心目的已经不是再一次创造“拆迁暴发户”。

而是通过大城市的城中村改造，购置剩余商品房变成“安置房”，来帮助城市“去库存”。

资金来源，重点是来自“棚改债”，“棚改债”的开闸，意味着中国超大特大城市即将启动新一轮“楼市去库存”！

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